目前，中國東部、中部乃至西部地區(qū)的許多城市，都制定了宏偉的“物流園區(qū)建設(shè)規(guī)劃”。中國物流與采購聯(lián)合會（下稱“中物聯(lián)”）的調(diào)查統(tǒng)計，2006年全國有207個物流園區(qū)，2008年增加到475個，2009年又新增近200家規(guī)劃、在建和建成的物流園區(qū)。短短3年，全國物流園區(qū)的數(shù)量就增加了226%。
   
    這些物流園區(qū)真的“物盡其用”了嗎？上海博科資訊股份有限公司2009年的調(diào)查結(jié)果顯示，“物流園區(qū)的閑置率達到了60%”，該公司總裁顧問王頤中表示，“60%的閑置率雖不是出自官方統(tǒng)計，但在一定程度上反映了物流園區(qū)的圈地傾向�！�
   
    “物流園區(qū)的土地價格，只有房地產(chǎn)開發(fā)土地價格的幾分之一乃至幾十分之一�！蓖躅U中認為，無論地方政府還是物流企業(yè)，都有圈地、囤地的動機。
   
    國內(nèi)的物流園區(qū)并沒有明確定義，經(jīng)營目的是將眾多物流企業(yè)聚集在一起，實行專業(yè)化和規(guī)�；�(jīng)營。
   
    位于廣東省佛山市的三山國際物流園區(qū)，早在2004年就進行了立項規(guī)劃，時至今日，這個物流園所在的三山新城已“改頭換面”，變成了“休閑商務(wù)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)城”。
   
    “新批的物流地塊就沒有了�！比叫鲁且晃还賳T透露，“用于物流業(yè)的土地只有原來的幾千畝，我們現(xiàn)在打算轉(zhuǎn)型做商業(yè)地產(chǎn)�！�
   
    總投資達110億、號稱中國最大物流基地的北京物流港也是業(yè)界爭議的焦點�，F(xiàn)如今搜索“北京物流港”關(guān)鍵詞，首先顯示的搜索結(jié)果，是一個樓盤信息的鏈接。
   
    中物聯(lián)2008年的調(diào)研報告稱，“有些企業(yè)雖然名稱上叫物流園區(qū)（基地），但實際功能上是從事倉儲、配送等物流服務(wù)的物流企業(yè)；個別以從事批發(fā)為主的現(xiàn)貨市場也冠名為物流園區(qū)。”
   
    浙江傳化物流基地總裁姚文通認為，物流園區(qū)如果變成商業(yè)為主、物流為輔的市場，那就失去了搞物流園區(qū)的意義。“如果大部分是商品交易市場區(qū)，那就不能往物流園區(qū)靠，否則就有變相‘圈地’的成分在里面�！�
   
    中物聯(lián)的調(diào)查顯示，各級政府參與推動物流園區(qū)建設(shè)的積極性最高，政府規(guī)劃推動建設(shè)的物流園區(qū)比例占到了85%。其中，通過省級政府審批的占32%，地市級政府審批的占59%，區(qū)縣級政府審批的占9%。尤其地市、區(qū)縣一級政府審批建設(shè)的園區(qū)數(shù)量占比很高，超過了六成。這些園區(qū)往往缺乏合理的規(guī)劃論證，一個地級市真的需要9個物流園區(qū)嗎？
   
    《內(nèi)蒙古自治區(qū)人民政府關(guān)于貫徹落實國家物流業(yè)調(diào)整和振興規(guī)劃的政策和保障措施》顯示，對于物流園區(qū)“要優(yōu)先保證建設(shè)用地，土地出讓金按照國家2009年規(guī)定的工業(yè)用地最低價標準執(zhí)行�！�
   
    在土地資源日益稀缺的今天，通過低價土地吸引企業(yè)投資，成為地方政府建設(shè)物流園區(qū)最主要的推動力，但企業(yè)拿地之后，是否真正從事物流行業(yè)卻無從監(jiān)管。
   
    博科資訊的王頤中在調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，有不少物流企業(yè)，在獲得園區(qū)土地后，先蓋起倉庫收取租金，幾年后待土地升值再轉(zhuǎn)讓，獲取巨額差價。
   
    反觀成功的物流園區(qū)，如義烏物流園區(qū)取得成功的主要因素，既不是政府規(guī)劃和政策扶持，也不是先進的設(shè)施和設(shè)備，而是它背靠全國最大的小商品批發(fā)市場——巨大的市場需求是物流園區(qū)成功的關(guān)鍵。